如何高质量完成物业采购？细化需求是关键

原创 张静

“低价中标、围标串标、恶意质疑、中标后不履约等现象经常出现在物业采购活动中，想要解决这些问题，需要采购人、评审专家、物业公司多方努力。”一位上海某物业企业负责投标的人员表示。

如何合理、有序地完成政府采购活动？《政府采购信息》报记者通过采访数位采购人、物业评审专家，总结出了四个方面。

采购需求要明确

“物业采购需求明确，是开展采购项目标准化、规范化的第一步。实践中，有些采购人和采购代理机构不清楚需要物业供应商做什么，采购需求不明确或者条款设置不合理，导致废标率高。”江苏某采购单位负责政府采购人员介绍，物业供应商对政府采购活动的流程越来越熟悉，维权意识也逐渐提高，采购人和采购代理机构也应当与时俱进。

山东省政府采购评审专家、山东宏泰物业发展有限公司有关人员认为，采购人在提出采购需求时，要根据项目的物业服务面积，测算出总体人数、费用、人员配置、工作安排、调岗时间以及特殊要求等，以务实的态度编制采购需求。

评审因素要细化量化

科学合理的评审因素是遴选出优质供应商、保证采购质效的前提。上海市政府采购中心有关人员建议，评审因素要细化、量化，使评审专家更为清楚需要评分的每一项因素。比如医院保洁项目，要明确项目经理、服务团队、设备能力、人员来源、重点工作方案等多个评审因素，服务团队关键岗位人员职能要明确，分值设置也要合理。

需要注意的是，评审因素对于企业资质或者人员证书不能盲目要求，比如物业项目经理职业资格证、物业管理师证、消防操作员等等，既要注意这些证书是否取消或者应该设置为资格条件或实质性条款，还要结合项目质量和采购需求提出，注意获取资质和证书是否合规，不能对供应商造成歧视待遇或者差别待遇。

评审专家要认真履职

“评审专家在评标中要更好地履行职责，认真了解采购文件需求，用心评选出最符合需求的物业服务商。”一位湖北省政府采购评审专家表示，当前既懂政府采购又懂物业的政府采购评审专家很少，大多评审专家都是凭借在物业企业的工作经验对项目进行评审，而忽略了政府采购法律法规的要求。政府采购专家应该多学习政府采购法律法规，正福易考通是一个很好的学习平台。

另外，上述评审专家还介绍，现实中很多物业中标后又觉得价格低不愿意履约，既延误了项目时间，还影响了企业的信誉。对这种情况，评审专家认为，投标人报价明显低于其他投标人报价，有可能影响产品质量或者不能诚信履约的，应当要求其在现场合理时间内提供书面说明，投标人不能证明其报价合理性的投标无效。同时，在履行物业服务采购项目中，采购人要设立监督部门，制定履约验收机制，监督人员对中标人服务履约情况进行检查，对工作完成度较高的可以适当给予奖励，对于工作标准不能达标的，要按照合同约定给予惩戒。